Expansão do comércio eletrônico movimenta mercado de galpões

A expansão do e-commerce e a busca por mais agilidade na ponta da entrega (last mile) revitalizou o segmento de espaços logísticos na cidade e seus arredores. A FecomercioSP estimou que as vendas on-line representaram 5% da receita do varejo só entre julho e agosto de 2020. O desempenho acelerou a demanda por galpões para centros de distribuição (CDs) e investimentos em espaços alternativos.

Em um raio de 35 km da capital, o espaço disponível para galpões logísticos passou de 198 mil m2 em 2018 para 400 mil m2 em 2020, com novos espaços construídos representando 111 mil m2 em 2018 e 233 m2 em 2020, segundo dados da Jones Lang LaSalle (JLL).

De um lado, estão os grandes condomínios e CDs em raio de até 30 km da cidade, com destaque para Guarulhos e Cajamar, com novas instalações para Mercado Livre e Amazon, que tem quatro CDs na área. O mais recente, inaugurado em setembro, com mais de 100 mil m2 é o maior da marca no Brasil, diz Marcelo Giugliano, diretor de varejo da Amazon. No Estado de São Paulo, o estoque de empreendimentos de alto padrão alcançou 8 milhões de m2 e a vacância caiu de 18% para 13% entre janeiro e dezembro. “É o melhor ano desde 2011”, diz Giancarlo Nicastro, da SiiLa Brasil, especialista no monitoramento do setor.

Do outro lado, cresce a oferta de espaços urbanos para estoques menores e entregas ligeiras, desde galpões antes fabris até mini-hubs em lojas, estacionamentos de shopping centers e de torres de escritórios vazias, além de armários para retirada dos produtos pelo consumidor (lockers) em estações de ônibus ou metrô.

Até espaços de escritórios e hotéis já compuseram ofertas para ocupação logística. “A vacância do segmento na cidade é de 3%”, estima Ricardo Hirata, gerente de locação industrial da JLL. Segundo ele, o mercado seguirá híbrido, com espaços em raio de 10 minutos do consumidor e 35 km ao redor da cidade.

Segundo Simone Santos, CEO da SDS, imobiliária de imóveis logísticos industriais, que registrou 30% de crescimento com locação de galpões em 2020 sobre 2019, pequenos espaços urbanos serão transformados em condomínios logísticos e alguns já têm locatários como Mercado Livre e a operadora LOG. Em Itaquera, a operadora Goodman já adquiriu terreno e em Osasco foi a vez da Bresco, que tem cerca de 160 mil m2 de ABL na região metropolitana e deve chegar a 300 mil m2 com novos projetos, diz o gerente de desenvolvimento de negócios Danilo Biajoli. Os espaços disponíveis são disputados com os setores residencial e varejo. A SDS tem dois contratos em fase de diligência e vê interesse no Butantã, na zona leste e na região central da cidade.

Um dos destaques em 2020 foi a compra da ex-fábrica da Ford, em São Bernardo do Campo, pela construtora São José, capitaneada por Mauro Silvestrini, em conjunto com a Fram Capital e apoio do Credit Suisse e do BTG. Por R$ 560 milhões, o grupo levou 460 mil m2 de área locável (ABL) a 12 km da praça da Sé e com linha de transmissão de energia dedicada.

A ideia é construir 13 galpões para uso múltiplo, ocupados por montadoras de automóveis, fornecedores do ramo, datacenters e empresas de comércio eletrônico com grandes CDs ou módulos de alto valor agregado, informa Carlos Carbone, consultor imobiliário da Fram Capital, que tem mais 60 mil m2 de galpões em Guarulhos e 90 mil m2 em Extrema (MG).

O interesse na última milha reforça investimentos. O Mercado Livre investiu na startup Kangu, que habilita pequenos comércios interessados em operar como mini-hubs para e-commerce. O Magazine Luiza comprou a plataforma GFL, com serviços como entrega no mesmo dia e coleta de produtos nas lojas ou depósitos dos vendedores de seu marketplace.
A B2W iniciou 2020 com 17 CDs e acrescentou mais cinco ao portfólio, cobrindo 12 Estados e desafogando os centros localizados em São Paulo. Em hubs urbanos investe desde 2014 com a compra da Direct. Hoje são cerca de 200 no país, 22 deles em São Paulo. Lojas Americanas e de parceiros somam 5 mil mini-hubs no país.

Em dois anos, o investimento em redução de prazos de entrega, aumento de frequência de compras e programa Frete Mais para frete gratuito alcançará R$ 5 bilhões. Em 2020 a B2W comprou a Supermercado Now e criou o aplicativo de entrega Ame Flash, que agrega interessados em entregas, inclusive a pé. “Hoje toda a entrega é feita pela própria operação”, diz o diretor da B2W Digital Raoni Lapagesse.

A separação de item caiu de 20 para cinco horas em sete CDs automatizados. No último trimestre de 2020, mais de 70% das entregas na cidade foram feitas em 24 horas e, em novembro, foram 144 mil entregas em menos de 3 horas.

O ano acabou com 81 lockers para retirada em estações de metrô e postos de gasolina, 19 deles em São Paulo.